Инвестиции в лето: почему Таиланд становится все популярнее для инвестиций в недвижимость

Что может быть лучше бесконечного лета? Житель Москвы, с ее вечно суровыми зимами, и мечтать не может о том количестве солнечных дней, обилии экзотических фруктов и близости к морю и даже океану, которое предлагает Таиланд. Но комфортность климата только один из факторов востребованности направления. Основной причиной интереса к стране является инвестиционная привлекательность недвижимости в ней. В этой статье рассмотрим какие есть преимущества и риски при покупке жилья в Таиланде. А если Вы уже решились – внутри Вас ждет чек-лист по анализу местного рынка и выбору объекта.

Интересно, что практически до середины прошлого века Таиланд официально носил название Сиам. С 1939 по 1949 власти не могли определиться как лучше и распоряжались то вернуть старое название, то оставить новое. Так и получилось, что за неполных десять лет королевство целых три раза меняло официальное наименование (кстати, это единственный подобный случай в мире за такой короткий временной отрезок). Однако, как Вы уже поняли, в конце-концов король Рама Девятый Пумипон Адульядет остановил бюджетные траты на это дело и приказал остановиться на известном сегодняшнему поколению “имени” государства, которое, к слову, означает «Страна Свободы». 

В 2024 году инвестиции россиян в недвижимость Таиланда составили 51,8 миллионов долларов. Это 7,8% от всех купленных в королевстве квартир в первой половине 2024 года и 3-е место среди всех иностранных покупателей жилья.

Что же подталкивает наших соотечественников вкладываться в недвижимость «Страны Свободы»?

Во-первых, Таиланд – страна, которая ежегодно принимает миллионы туристов со всего мира. Высокий спрос на жилье круглый год автоматически поднимает ставки на аренду. Порой туристы готовы заплатить втрое больше за лот с видом на океан в пик туристического сезона, который приходится на декабрь и январь. 

Во-вторых, возможность самим размещаться в приобретенном активе в период отпуска. Для любителей страны, не проживающих в ней, это отличный вариант. Можно экономить на аренде, а в период отсутствия сдавать объект и получать пассивный доход. 

В-третьих, стоимость недвижимости для покупки, которая, в сравнении с Москвой, может быть в десятки раз ниже. Так, в 2024 году медианный бюджет сделок по покупке жилой недвижимости в Таиланде составил 151 тысячу долларов, что по курсу на 28 февраля 2025 года равно 13,2 миллионам рублей. В первом полугодии 2024 года в Москве стоимость «квадрата» даже на вторичке составляла 271,4 тысячи рублей. Несложно подсчитать, что при таком ценнике квартира в 30 квадратов обойдется покупателю в 8,1 миллион рублей. При этом, за такие деньги это будет лот на окраине или с “бабушкиным” ремонтом, в который будут требоваться дополнительные вложения. 

Рынок недвижимости Таиланда активно развивается, предлагая всем желающим широкий выбор объектов для инвестиций, от квартир в кондоминиумах до вилл и земельных участков. Помимо жилой недвижимости, особым спросом в стране пользуется и коммерция: большой поток туристов привлекает в страну все новых и новых предпринимателей, которые, в свою очередь, создают спрос на помещения под аренду. 

Но не все так гладко. У Таиланда, как и у любой другой страны, есть ряд национальных особенностей, которые могут усложнить процесс покупки актива и заставить задуматься «а нужно ли оно вообще?».

Представьте себе Ивана Ивановича, который всю жизнь прожил в Москве. Предположим, что он имеет хороший доход и уже успел обзавестись парой-тройкой объектов в разных регионах России и даже взял в ипотеку квартиру в Москве. Однако Иван Иванович человек экономный: всеми активами управляет сам и никому не доверяет свои деньги. И вот, как-то вечером сидит он и думает: «есть у меня, значит, пассивный доход от квартиры в Сочи, но он сезонный – отбиваю вложения я только летом, а в другие времена года квартира или простаивает, или сдается за “себестоимость”. Что делать?». 

И решает наш герой инвестировать куда-нибудь, где туристы есть круглый год. Размышляя над этим вопросом, он вспоминает, что они с женой четыре раза были в Таиланде и просто влюбились в эту страну. При этом, были они там и зимой, и летом и все время Иван Иванович смотрел на убывающие с его счета деньги и думал: «как же много я плачу!». Основной статьей расходов, конечно, являлось жилье. 

«Куплю-ка я в Таиланде землю и построю там такую виллу, за которую туристы просто драться будут!». 

И начинает Иван Иванович узнавать, что там да как. Выясняется, что никакую землю он не купит – запрещено местными законами. Да и друг его просветил, что ничего путного из этой идеи не выйдет – слишком много тонкостей, да и без помощи посторонних лиц в виде юристов не обойтись. Что же делать нашему герою и какие риски есть на самом деле?

Риски, связанные с правом собственности:

• Невозможность оформления права собственности на землю: иностранцы, как правило, могут только арендовать землю, но не владеть ею. Это означает, что собственник объекта будет зависеть от условий договора аренды земли.
• Сложности с продлением аренды: продление договора аренды не всегда гарантировано и может потребовать дополнительных расходов и согласований.
• Использование номинальных владельцев (тайских компаний): для приобретения земли иностранцы часто используют тайские компании, в которых они являются миноритарными акционерами. Это создает риск потери контроля над компанией и, следовательно, над недвижимостью, если тайские партнеры окажутся недобросовестными.
• Мошенничество: существует риск стать жертвой мошенников, которые продают несуществующую недвижимость или подделывают документы.

Риски, связанные с финансами:

• Валютные риски: колебания валютных курсов могут уменьшить доход от аренды.
• Сложности с получением ипотеки: получение ипотеки для иностранцев в Таиланде может быть сложным и требовать значительного первоначального взноса.

Риски, связанные с управлением недвижимостью:

• Сложности с поиском долгосрочных арендаторов, которые могут привести к простою объекта.
• Недобросовестные управляющие компании, которые могут не выполнять свои обязательства в должном объеме и взимать необоснованные комиссии.

Другие риски:

• Природные катаклизмы: Таиланд подвержен землетрясениям, наводнениям и другим природным катаклизмам, которые могут повредить или уничтожить недвижимость.
• Языковой барьер: незнание тайского языка может затруднить решение различных вопросов. В связи с этим могут потребоваться услуги переводчика, что повлечет дополнительные затраты.
• Непонимание местных общественных и политических особенностей. Человеку из России будет сложно понять тайскую культуру даже в мелочах: в Таиланде другое летоисчисление – по тайскому календарю 2025 год является 2568-м (тут должна быть шутка, про то что жители страны живут в будущем :)), вместо привычной нам демократии в «Стране Свободы» царит монархия, а некоторые запрещенные в нашей стране вещества (ну, Вы поняли о чем речь) у них разрешены и пользуются большим спросом.  

Готовы к рискам? Тогда двигаемся дальше.

С чего начать?

Определитесь с целью покупки: для чего вам нужна недвижимость? Для личного проживания, сдачи в аренду, перепродажи или инвестиций? Цель покупки определяет тип недвижимости, местоположение и другие важные параметры.

Определитесь с бюджетом. Если он сильно ограничен, то приобрести качественный лот в туристических районах будет сложно. Пхукет, Паттайя и Самуи пользуются популярностью больше остальных. Соответственно, ценник в этих районах существенно выше. Более доступной альтернативой являются объекты в Чиангмае, Хуахине.

Изучите перспективы развития района. Возможно, власти хотят в ближайшее время построить там крутую инфраструктуру, а бизнесмены – открыть новые заведения, ради которых люди будут приезжать. Или наоборот: власти даже не вспоминают о нем, а бизнес медленно, но верно утекает в более приятные локации.

Вот Вы определились с целью покупки, бюджетом и выбрали район. Пора определиться с типом недвижимости. В Таиланде большей популярностью  пользуются:

• Кондоминиумы (по-русски говоря, квартиры): иностранцам легче купить получить в кондоминиуме в собственность (freehold), но нужно учитывать ограничения по проценту владения: если Вы хотите выкупить весь жилой комплекс – Вам это просто не позволят, сославшись на законы.
• Дома или виллы: покупка дома или виллы требует оформления долгосрочной аренды земли (leasehold) или создания тайской компании, что влечет за собой дополнительные расходы и риски.
• Апартаменты с обслуживанием: предлагают возможность сдавать в аренду через управляющую компанию, что может обеспечить стабильный доход.

Следующим важным шагом должен быть поиск грамотного юриста. На самостоятельное изучение всех местных законов уйдут годы, а до этого придется еще изучить и язык. Обращайте внимание на репутацию юриста (возможно, у Вас есть знакомые, которые уже купили недвижимость в Таиланде и могут посоветовать ответственного специалиста?)  и наличие у него лицензии. 

Не забудьте проверить нет ли на выбранном объекте обременений (залогов, арестов, долгов) и изучить договор купли-продажи. Помните: доверяй, но проверяй – хороший юрист может только казаться таковым. 

После сделки Вам предстоит оплатить следующие налоги:

• налог на передачу права собственности (Transfer Fee): обычно делится между покупателем и продавцом.
• гербовый сбор (Stamp Duty): уплачивается при регистрации сделки.
• налог на бизнес (Specific Business Tax): уплачивается продавцом, если он владеет недвижимостью менее 5 лет.
• налог на имущество (Land and Building Tax): как и в России, ежегодно уплачивается владельцами недвижимости.

Недвижимость в Таиланде остается хорошим вариантом для инвестиций. Чтобы избежать проблем, важно понимать специфику местного рынка. В любом случае, никакой вид финансовых вложений не может быть безрисковым. Чем выше доходность – тем больше сложностей. Недвижимость – стабильный актив, возможность получения пассивного дохода привлекает инвесторов и подогревает интерес к относительно дешевым и прибыльным лотам туристической страны. Оценив все преимущества и недостатки, сделайте для себя вывод готовы ли Вы вкладываться в недвижимость Таиланда.